Kiedy rozgraniczenie nieruchomości, a kiedy powództwo o wydanie nieruchomości?

Z przedstawionym w tytule dylematem może przyjść się zmierzyć każdemu właścicielowi nieruchomości pozostającemu w sporze z sąsiadem, o określony fragment gruntu. Prawidłowa kwalifikacja stanu faktycznego decydować będzie o tym, czy w danym przypadku właściwym działaniem będzie wytoczenie powództwa windykacyjnego, a więc wszczęcie sprawy cywilnej bezpośrednio przed sądem, czy też złożenie wniosku o wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego w trybie administracyjnym.

Powództwo windykacyjne

Roszczenie windykacyjne jest powszechnie określane jako roszczenie „nieposiadającego właściciela” przeciw „posiadającemu nie właścicielowi”, co trafnie określa jego istotę.

Podstawą tego roszczenia jest art. 222 par. 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana. Istota tego roszczenia opiera się na zdarzeniu w postaci pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą przez osobę nieuprawnioną tzn., gdy osoba dokonująca naruszenia nie będzie ona dysponowała tytułem prawnym do nieruchomości. W zakresie wspomnianego tytułu prawnego ustawa posługuje się w tym zakresie sformułowaniem „skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.” Tego typu uprawnienia mogą wynikać zarówno z istniejącego stosunku obligacyjnego (np. umowa najmu, dzierżawy, użyczenia, leasingu), czy z istniejącego pomiędzy stronami stosunku prawnorzeczowego takiego jak chociażby zastaw, użytkowanie, służebność, współwłasność.

Na właścicielu – zgodnie z ogólnym rozkładem ciężaru dowodu (art. 6) – ciąży ciężar wykazania własności oraz jej naruszenia w sposób wyżej opisany, zaś osoba pozwana podnosić może, że przysługuje jej skuteczne względem właściciela prawo do władania sporną nieruchomością. Nie jest to jednak jedyny sposób obrony stosowany przez Pozwanych w procesach windykacyjnych.

Stosunkowo często spotkać się można z sytuacją, w której Pozwani próbują kwestionować zasadność powództwa windykacyjnego poprzez formułowanie twierdzeń, że w istocie zachodzi spór co do przebiegu granicy. Co do zasady bowiem stwierdzenie przez sąd, czy doszło do pozbawienia władztwa nad rzeczą jest uzależnione od ustalenia niespornego przebiegu granicy pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami.

Rozgraniczenie nieruchomości

Rozgraniczenie w znaczeniu prawa cywilnego służy ustaleniu granic na gruncie, w obrębie których właściciel może wykonywać swe władztwo w stosunku do wyodrębnionej za pomocą linii granicznych części powierzchni ziemskiej (Sąd Najwyższy w postanowieniu z 27 lutego 2013 roku, sygn. akt IV CSK 357/12).

Postępowanie rozgraniczeniowe jest zasadniczo postępowaniem dwuetapowym, w którym etap administracyjny prowadzony jest przez organ wykonawczy gminy z urzędu albo na wniosek zainteresowanej strony, a w jego toku dochodzi do powołania geodety, któremu organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) zleca ustalenie przebiegu granicy w oparciu o dostępne dokumenty, mapy oraz znaki graniczne. Postępowanie do może zakończyć się ugodą zawartą pomiędzy właścicielami sąsiadujących nieruchomości, jak również decyzją o rozgraniczeniu albo umorzeniem postępowania. Od decyzji rozgraniczeniowej przysługuje żądanie przekazania sprawy do sądu, zaś w przypadku umorzenia postępowania z powodu niemożności rozgraniczenia, sprawa zostaje z urzędu przekazana do sądu.  

W postępowaniu sądowym sąd dokonuje rozgraniczenia stosując przepis art. 153 k.c., zgodnie z którym, jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności.  Przepis powyższy narzuca z góry określoną kolejność kryteriów, którymi kierować się powinien sąd przy dokonywaniu rozgraniczenia. Dla potrzeb rozgraniczenia pierwszeństwo ma stan prawny, a więc zasadniczo stan uwidoczniony w dokumentach (postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2003 r., IV CK 255/02, z dnia 27 lutego 2013 roku, sygn. akt IV CSK 357/12, z dnia 24 sierpnia 2011 r., IV CSK 596/10 i orzeczenia w nim powołane, niepubl.). We wspomnianym już postanowieniu Sądu Najwyższego, sygn. akt IV CSK 357/12 wskazano ponadto, że „zasada wzajemnego wyłączania się kryteriów przewidzianych w art. 153 k.c. wyklucza korygowanie przebiegu granic ustalanych według stanu prawnego poprzez włączenie kryterium ostatniego spokojnego stanu posiadania czy kryterium wszelkich okoliczności, zarówno co do całej granicy jak i jej fragmentów.”

Co powinno decydować przy wyborze trybu?

Ustalenie charakteru sprawy wymaga ustalenia przyczyny konfliktu, który ją spowodował.

W sytuacji, gdy przyczyną wszczęcia sprawy jest wątpliwa albo sporna granica, wówczas mamy do czynienia ze sprawą o rozgraniczenie. Będzie tak również wówczas, gdy powód będzie domagał się wydania przygranicznego pasa gruntu, wskazując, że posiada on mniej niż to wynika z przebiegu granicy, który jego zdaniem jest właściwy. Decydujące w takiej sytuacji znaczenie ma wówczas to, że roszczenie o wydanie gruntu ma charakter wtórny, a więc, że stanowi ono konsekwencję kwestionowanego przebiegu granicy.

Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego, w którym wskazuje się, że sprawą o rozgraniczenie nieruchomości jest sprawa, w której przyczyną konfliktu i istotą sporu jest przebieg granicy, natomiast kwestia własności gruntu przyległego do tej granicy stanowi przesłankę rozstrzygnięcia, czyli ma charakter wtórny, jeżeli ponadto sporny grunt z uwagi na swą powierzchnię, zwłaszcza w zestawieniu całej nieruchomości i swój kształt jest tematycznie związany z granicą (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 stycznia 2019 r. IV CSK 541/17).

W sytuacji natomiast, w której Powód opiera swoje żądanie na twierdzeniu, że jego władztwo zostało naruszone poprzez zagarnięcie części nieruchomości, to powstała w toku postępowania potrzeba ewentualnego ustalenia przebiegu granicy będzie miała charakter wtórny względem tego żądania. Jeżeli w takiej sytuacji ustalenie przebiegu granic będzie potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy, to sąd będzie dokonać rozgraniczenia nieruchomości.